経営コンサルタント×FPのブログ

  不動産クラウドファンディング・サービスを通じた投資を行うためには、まず、どのサービスサイトに投資家登録（口座開設）するのか、すなわち運用事業者を選ぶ必要があります。 投資家登録自体は無料ですから、手当たり次第に登録しても問題はありませんが、個人情報を提供することにもなりますので、ある程度の絞り込みは必要でしょう。   不動産クラウドファンディングでは「事業者選び」も重要 不動産クラウドファンディングの運営事業者が経営破綻してしまうと、投資家の出資金が大きく毀損してしまう可能性が高まりますので、運営事業者自身の安全性は、投資を行う上で極めて重要なポイントとなります。 また、不動産クラウドファンディングは、ファンドが取得した不動産の賃貸収入から分配金が支払われ、当該物件の売却によって元本償還を行うことを基本とする仕組みですから、これが投資として成功するか否かは、ひとえに、運営事業者の賃貸運営管理能力と、その売却に対するプロとしての適正な見通しを持っているか否かにかかっています。 したがって投資家としては、不動産クラウドファンディングをはじめるにあたり、個別ファンドの条件以前に、運営事業者の企業としての安全性と、不動産事業者としての力量を確認すること、すなわち「運営事業者選び」が重要となるのです。 しかし、運営事業者の中には、財務や業績に関する情報を公開していない非上場の中小企業もあり、個人投資家が、こうした企業の財務基盤の安全性を確認することは困難です。また、不動産のプロではない個人投資家が、不動産事業者の力量を適切に見極めること、ましてや「聞いたこともない非上場企業」の力量の見極めなど、できるはずがありません。 そこで、有名な大企業や、一定の社会的信用力を有する上場企業が運営するサービスを選ぶというのも、理にかなった考え方となります。   上場 企業が運営している不動産クラウドファンディング・サービスを選ぶメリット 運営事業者が上場企業であることは、その事業者が、不動産事業者としての目利き力や事業展開力などにおいて、上場を実現するレベルの力量を有していることの証となります。 また、監査機関による監査はもちろん、常に市場の評価にさらされている上場企業の場合、業務運営はもちろん、経営破綻リスクの低減に向けた必要条件の一つ

 　現在、ある不動産事業者から、不動産クラウドファンディングへの参入についてご相談を受け、その有効性について議論を重ねています。 　そんな折、個人投資家から、「不動産クラウドファンディングに挑戦してみたいが、どう思うか」とのお問い合わせをいただきました。…実に見事なタイミングです。 　こうしたご縁（！？）から、今回、不動産クラウドファンディングについて考察してみることにします。 不動産クラウドファンディングとは 不動産クラウドファンディングとは、『不動産特定共同事業法』の電子取引の認可を受けた事業者が提供するサービスで、不動産の運営事業者が、特定の不動産を取得するための資金をクラウドファンディング形式で調達し、当該不動産から生じた利益（賃料収入や売却代金）を投資家に還元する投資手法です。 サービスを提供する事業者にとっては、投資家から資金を募ることによりリスクを抑えた不動産投資ができるというメリットがあり、投資家には、少額、かつ期間限定で、しかも取得手続きや運用管理などの手間を一切負うことなく不動産に投資ができるというメリットがあります。   なぜ、いま、不動産クラウドファンディングが注目されるようになったのか 数年前まではマイナーな投資手段だった不動産クラウドファンディングが、 今や、総体的には「品薄状態」（募集案件数に対し投資希望者が多い状態）となるほどの人気を集め、急速に拡大してきたのは、投資家、事業者それぞれの事情がかみ合ったことによります。 投資家側の事情としては、 2018 年以降、それまで高利回り投資商品として人気を集め、順調にその市場規模を拡大してき た ソーシャルレンディング業界において、業界大手事業者が不適切な勧誘を行っているとして行政処分を受ける事態が相次ぎ、業界への不信感が高まりました。その結果、高い期待利回りを求める個人投資家の関心が、投資対象に関する情報の透明性が比較的高い不動産クラウドファンディングに向かうことになったわけです。 一方、事業者側の事情としては、 2018 年、「詐欺的なスキーム」（被害弁護団弁護士談）でシェアハウス等の運営を行っていたスマートデイズの破産や、個人向け投資用不動産融資（アパートローン）を積極的に推進していたスルガ銀行の不正融資問題、東証一部上場の投資用不動産開発・販売業者 TAT

 　 昨日 、家電量販大手ノジマとスルガ銀行が、資本業務提携を解消することで合意したと発表した。 ノジマはスルガ銀行の発行済み株式総数の 18.5 ％を有する筆頭株主だが、提携解消に伴い保有株を全て売却する（スルガ銀行が、その全株を自社株買いする）。 ノジマは提携解消の理由を「期待していた効果を得ることが困難であると判断した」と説明しているが、ノジマの期待する効果とは何だったのか。   まだ記憶にも新しい2018年、スルガ銀行は、シェアハウス向けなどの投資用不動産融資にかかる不正が明らかになり、経営危機に陥った。翌 19 年、同行はノジマと業務・資本提携し、筆頭株主となったノジマの支援を受けて経営再建を進めてきた。つまり、ノジマはスルガ銀行にとって「ホワイトナイト」だったわけだ。 もちろん、ノジマ側にも意図があった。 業界覇者のヤマダ電機が住宅事業や保険販売事業を展開している例にもみられるとおり、ノジマも、スルガ銀行がこれまで 地銀としては特異なビジネスモデル で築き上げてきたネットワークと顧客網、そして銀行としてのブランドやインフラを活かし、フィンテック分野での連携を通じて、ノジマ自身が「家電量販店」から「生活総合産業」への脱皮を図りたかったのだろう。 銀行という気位の高い面々の多い企業を他業種が支配することはなかなか容易ではないが、実は筆者は、進め方次第ではこの提携はうまくいくかもしれないと考えていた。 その根拠は、前述したスルガ銀行の「地銀としては特異なビジネスモデル」が、ノジマの期待にマッチングする可能性は十分にあると考えたからだ。   スルガ銀行の「特異なビジネスモデル」とは？ 今年度の中間決算（ 2021/9 期）資料を基に、スルガ銀行の状況を紐解いてみる。 総貸出残高２兆 2,500 億円弱に対し、個人ローンが約 2 兆円。一般的な銀行のポートフォリオでは、個人ローン比率は、総貸出残高の 30 ％前後であることを考えれば異常なまでの特化ぶりだが、スルガ銀行におけるこの傾向は、もう 20 年に及ぶ歴史を有する。 この個人ローンの中でも突出しているのが、マンションやアパートなどを投資目的で「一棟買い」する案件に対する融資で、その残高は１兆 5 百億円超に達する。ワンルームや懸案のシェアハウス向け融資な

 まずは、今般のロシアによるウクライナ侵攻は、断じて許される行為ではなく、一刻も早く、平和的手段によって解決されることを望んでいることを明らかにしておきます。   そのうえで…。 　私は「親ロシア派」ではないので支持はしませんが、ロシアが、国際社会の中で大きな存在感を示し続けるうえで、 NATO の拡大は、何としても阻止しなければならない問題であったことはわかります。旧ソ連の勢力下にあったバルト三国の NATO 加盟など、 NATO 勢力の東方拡大に焦り、ウクライナまでが西側につくことを阻止したかったのは当然でしょう。 　だからといって武力行使は許されませんが、「ウクライナの中立化と非軍事化」を掲げて事を起こしてしまった以上、最低限、ウクライナが今後も NATO には加盟しないとの確約が得られるまで、プーチンは“引けない”でしょう。 　したがって、プーチンに矛を収めさせるには、ウクライナに NATO 非加盟を約束してもらうのが一番なのですが、ウクライナとしては、他国の武力行使によって自国の政策判断がゆがめられることは、独立国家として容認できるものではなく、実際「我々は敗北しない（＝力によって要求をのまされることはない）」と繰り返し宣言しています（当然ですね）。 　また、本音ではロシアを挑発することになるのがわかりきっているウクライナの加盟には積極的ではなかった NATO 側にとっても、この軍事侵攻によって、ウクライナの加盟見送りは「力による勢力図の変更」に屈したことになってしまうというおかしな状況が生まれてしまいました。ウクライナの NATO 加盟阻止を狙ったロシアの侵攻が、逆にそれを後押しすることになってしまったわけです。 　いずれにしても、「次は台湾」などともいわれているとおり、“力による勢力図の変更に屈した”という前例を作ることのできない西側諸国としては、プーチンの要求の核心部分を受け入れることはできません。 　「落としどころ」がないのです。   　各国の政治的努力によってこの難題を解決してもらうことを願うしかありませんが、これと並んで問題になるのがロシアの今後です。 　この先、何らかの合意を得てウクライナ問題が解決しても、蛮行を行ったプーチン政権下でのロシアが、何食わぬ顔で国際社会に復帰できる見込みはありません。 　大国ロ